Acento Local

La falta de recepción expresa de las urbanizaciones

Ciudadanía
Juan Manuel Juncal Garrido
Secretario general del Ayuntamiento de Pájara. Funcionario local con habilitación de carácter nacional, subescala de secretaría, categoría superior
Fecha: 13/01/2023
Se pretende ofrecer de manera esquemática las distintas soluciones que contempla nuestro ordenamiento jurídico a la hora de abordar el problema de la falta de recepción expresa de las urbanizaciones por parte de los ayuntamientos.

Es comúnmente conocida en el mundo administrativo-urbanístico la problemática referida a la falta de recepción expresa de las urbanizaciones: un promotor de un suelo urbanizable sin realizar todas las obras exigibles en el proyecto de urbanización (o sin que sean estrictamente exigibles, pues aquel proyecto ni existe), y en virtud del cual se le otorgó el correspondiente aprovechamiento urbanístico, introduce en el tráfico jurídico inmobiliario las distintas parcelas urbanísticas lucrativas, gracias a las propias licencias de obra y primera ocupación, pasando aquellas parcelas a terceros adquirentes, sin que aquellas obras de urbanización estuvieran completas y las cesiones de dotaciones y espacios libres (viales, zonas verdes) entregadas en forma al ayuntamiento a través de la oportuna cesión o bien instrumento de reparcelación, en la mayoría de los casos, también inexistente.

Un promotor de un suelo urbanizable introduce en el tráfico jurídico inmobiliario las distintas parcelas urbanísticas lucrativas, sin que aquellas obras de urbanización estuvieran completas y las cesiones de dotaciones y espacios libres entregadas en forma al ayuntamiento.

Transcurridos los años, lustros y, en algunos casos, décadas, se revelan los problemas, que a título meramente ilustrativo podríamos mencionar:

  • A efectos urbanísticos el suelo sigue teniendo la condición de urbanizable en ejecución, ya que este no ha sido recepcionado, o en su caso, el siguiente plan general lo clasificó como suelo urbano sin distinción entre consolidado o no consolidado, pues esta categoría de suelo no existía, y en cualquier caso, sin consideración alguna a que estuvieran completadas efectivamente las obras de urbanización.
  • La falta de disponibilidad del suelo para ejecución de obras públicas en las dotaciones, viales y espacios libres del ayuntamiento al no tener título de dominio alguno, ya que, desde el punto de vista civil, aquellas parcelas continúan en la finca matriz del promotor.
  • La situación de los servicios municipales obligatorios, casi siempre ausentes y demandados, con razón, por los vecinos que abonan sus tributos y cuentan, además, con su licencia de primera ocupación.
  • Los propietarios de las parcelas que en su día no edificaron y que ahora quieren ejercer su legítimo derecho solicitan sus licencias de edificación y primera ocupación, y el ayuntamiento toma conciencia, tiempo después, de que no cuenta con los servicios públicos correspondientes, las cesiones obligatorias y gratuitas no se han realizado, y las obras de urbanización no están completadas.
  • En la mayoría de los casos, el promotor del ámbito ni está ni se le espera, las garantías que, en su caso, tendrían que estar depositadas por el promotor y por los titulares de las licencias de edificación con las obras de ejecución simultánea de la urbanización, no existen, o cuando menos son irrisorias.

Nuestro ordenamiento jurídico contempla algunas soluciones para estos problemas, que podemos resumir del siguiente modo:

1.- El planeamiento. Obviamente es, desde el punto de vista de seguridad y técnica jurídica, la mejor opción, sirviendo además para todos los supuestos en los que se puede encontrar el ámbito. A través del planeamiento cabrían dos alternativas ante la problemática expuesta: la primera, establecerlo como suelo urbano no consolidado, lo cual conlleva la determinación de las correspondientes unidades de actuación en el ámbito y proceder a la gestión urbanística correspondiente. La segunda, determinarlo por el propio planeamiento como suelo urbano no consolidado de carácter transitorio a la espera del establecimiento de los servicios municipales y de la ocupación de las fincas de cesión obligatoria, en los términos previstos en los arts. 30.2 y 31 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

La contrapartida a esta opción, conocida por todos, es la dificultad a la hora de la tramitación de modificaciones de instrumentos de planeamiento, con sus correlativos altos costes en tiempo y tramitación.

2.- El paso al sistema de expropiación (en términos de la Ley del Suelo de 1976) o equivalente previsto en la correspondiente legislación urbanística, que implica la gestión pública por parte del ayuntamiento, solamente en caso de que el suelo tenga la condición de urbanizable para el ámbito urbanístico.

3.- La ocupación e inscripción de los terrenos de cesión obligatoria en virtud de certificación del órgano actuante. Esta figura, señalada anteriormente, permite la ocupación mediante resolución administrativa y sin mediar consentimiento del titular registral de los terrenos de cesión obligatoria.

Véase la interpretación jurisprudencial de los requisitos para la aplicación de los preceptos del Real Decreto 1093/1997, señalados en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 mayo de 2015.

Téngase en cuenta que este procedimiento administrativo de ocupación de los terrenos de cesión obligatoria por parte de la Administración es de carácter contradictorio con el propietario de la finca matriz donde se encuentran estos terrenos, el cual puede ser el promotor del ámbito en su momento o quien le haya sucedido. Una vez firme el acuerdo de ocupación de fincas en vía administrativa y judicial, será título inscribible.

4.- Por último, restaría el arduo problema de la falta de ejecución de las obras de urbanización, así como la implantación en su caso de los servicios municipales obligatorios cuando tengan la consideración de suelo urbano para el planeamiento.

El primer supuesto posible es, de acuerdo con la jurisprudencia, la recepción tácita de las obras de urbanización (por todas, la STS 2486/2015), que ha sido incluso incorporada a legislaciones urbanísticas autonómicas.

No obstante, la declaración de recepción tácita de las obras de urbanización por parte de un órgano jurisdiccional plantea un problema bastante grave desde el punto de vista del enriquecimiento injusto y el correlativo perjuicio a las arcas municipales. Piénsese que las obras de urbanización eran de cuenta del promotor, en cuya virtud se le otorgó por el planeamiento el aprovechamiento bruto correspondiente para financiar la totalidad de estas obras. Si, consecuencia de la declaración de recepción de urbanización tácita, estas no pueden ser ya exigibles, pues aquella produce todos los efectos de la recepción expresa, el perjuicio patrimonial para la Administración está servido.

En definitiva, existiendo sentencia que declare tácitamente recibidas las obras de urbanización, el ayuntamiento debe necesariamente proceder a la prestación de los servicios municipales obligatorios, en cumplimiento de aquella.

Por el contrario, si no hubiere sentencia que declare la urbanización tácitamente recepcionada, la solución resulta más complicada desde el punto de vista del procedimiento a seguir, ya que en términos jurídicos el deber de concluir estas obras sigue siendo del promotor o de los propietarios subrogados en aquella condición por haber adquirido del mismo. Una posible solución, sería el ejercicio de la facultad de completar la urbanización de los terrenos prevista en el artículo 14.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para las parcelas que se encontrasen pendientes de licencia, siempre que fuera posible la conexión en red a las infraestructuras y los servicios necesarios.

5.- Finalmente, para los casos en los que se carezca de sistemas de actuación determinados de las correspondientes unidades de ejecución, sería viable la utilización de la figura de las contribuciones especiales para poder financiar las unidades de obra que faltasen por ejecutar.

Nuestro ordenamiento jurídico contempla algunas soluciones para estos problemas: planeamiento, paso al sistema de expropiación, ocupación e inscripción de los terrenos de cesión obligatoria en virtud de certificación del órgano actuante, recepción tácita de las obras de urbanización, utilización de la figura de las contribuciones especiales.

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