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El ejercicio de las competencias locales en materia de vivienda

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El ejercicio de las competencias locales en materia de vivienda
Felipe Iglesias González
Profesor titular de Derecho en la UAM
Fecha: 26/10/2022
Seguimos a vueltas con el histórico problema de la vivienda. El papel de los ayuntamientos debe ser clave, a pesar del olvido al respecto del estatal Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda.

1. El problema de la vivienda y las entidades locales

El de la vivienda es uno de los problemas que parecen irresolubles en nuestro país. Este problema se plantea, por épocas, desde diferentes perspectivas, enfatizando los problemas de acceso de los jóvenes, de la calidad de las viviendas, de la existencia de un número nada despreciable de infraviviendas, de la necesidad de mejorar radicalmente su eficiencia energética, de su manifiesta inadecuación a la (presente) pandemia generada por la COVID-19… y tantos otros…

Para afrontar estos problemas y superarlos, inevitablemente, los ciudadanos miran en primer lugar a los municipios, siempre llamados a resolver los problemas más básicos y acuciantes de la sociedad.

Sin embargo, resulta evidente que los municipios no cuentan, hoy por hoy, con una definición clara de sus competencias en materia de vivienda.

Resulta evidente que los municipios no cuentan, hoy por hoy, con una definición clara de sus competencias en materia de vivienda.

El mejor ejemplo de lo que se dice se encuentra en el estatal Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, que, enredado en debates estériles y que con toda probabilidad no tendrán repercusión práctica alguna, pierde la perspectiva de lo que de verdad debería hacer una Ley estatal de vivienda: ofrecer un marco mínimo y estable para las políticas públicas de vivienda, un camino bien definido y consensuado con el resto de Administraciones públicas. Baste tener en cuenta que, como elocuentemente pone de manifiesto Vaquer Caballería (2022: 101), el citado Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda no contiene ni una sola mención expresa a los ayuntamientos. Poco más cabe añadir; es comenzar la casa por el tejado, nunca mejor dicho.

2. La atribución formal de competencias a las entidades locales en materia de vivienda

El art. 25.2 a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (la “LBRL”), en la redacción dada por la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración local, dispone lo siguiente: «El Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en las siguientes materias: a) […] Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación».

Hemos de tener en cuenta que las competencias atribuidas a la Administración local en el art. 25.2 LBRL presentan, al menos, una doble característica: por una parte, no estamos frente a títulos competenciales exclusivos de las entidades locales y excluyentes del resto de Administraciones públicas, sino que, precisamente, se caracterizan por precisar para su efectivo desarrollo de la colaboración con otras Administraciones públicas con base en su respectiva competencia; en segundo lugar, y tal como señala el propio enunciado del art. 25.2 LBRL, será el legislador sectorial, estatal o autonómico, el que señale el efectivo alcance de la competencia local en estas materias en las que, en todo caso, el municipio ha de tener garantizada una presencia en su gestión, respetándose, de esta manera, la autonomía que la Constitución garantiza a las entidades locales para la gestión de sus respectivos intereses.

A la vista de lo anterior, no es claro, existiendo diversas interpretaciones doctrinales al respecto, si las materias enumeradas en el art. 25.2 LBRL constituyen verdaderos títulos competenciales municipales para cuyo efectivo ejercicio no se precisa de desarrollo normativo estatal o autonómico o, al contrario, es necesario que Estado y/o las comunidades autónomas concreten el alcance del ejercicio de estas competencias.

Además, los vocablos utilizados por el art. 25.2 a) LBRL para definir la competencia de las entidades locales en materia de vivienda son extremadamente amplios: promoción y gestión. Con ellos se permite tanto la «promoción» directa (construcción) por el ayuntamiento de viviendas, ya sea para su venta o arrendamiento, pero únicamente de viviendas de protección pública, como la «gestión» de ayudas públicas para que promotores privados construyan viviendas en el municipio, aunque, sin duda, el término gestión puede hacer referencia también a la propia promoción inmobiliaria directa del municipio (gestión de la promoción). Los ayuntamientos podrán también tener un papel activo en la conservación y rehabilitación de la edificación, constituyendo un buen ejemplo de ello los numerosos programas de ayudas económicas en materia de rehabilitación de viviendas. Todo ello aderezado con el cumplimiento de los “criterios de sostenibilidad económica”.

Lo cierto es, en cualquier caso, que no existe ni ley ni norma alguna que discipline cuál es el alcance real de la competencia municipal relativa a la promoción y gestión de viviendas, y que las normas que establecen los mecanismos de intervención de las comunidades autónomas y del Estado en el fomento de la promoción y adquisición de viviendas no prevén, como regla general, participación alguna de las entidades locales.

No existe ni ley ni norma alguna que discipline cuál es el alcance real de la competencia municipal relativa a la promoción y gestión de viviendas.

La transferencia de competencias en materia de vivienda realizada en el primer lustro de los años ochenta del siglo pasado a las comunidades autónomas ha producido una concentración de estas competencias en manos autonómicas, sin que estas hayan descentralizado, en modo alguno, estas competencias en el ámbito local. Este fenómeno fue agudamente puesto de manifiesto en el Informe para una nueva política de viviendarealizado por un comité de expertos bajo la coordinación de Jesús Leal Maldonado y que fue publicado por el antiguo Ministerio de Obras Públicas y Transportes en el lejano 1992, y seguimos en la misma situación. Esta concentración explica en buena medida la escasa participación de los municipios en la gestión de las ayudas públicas para la promoción y adquisición de viviendas.

3. El liderazgo de los municipios en promoción de viviendas

Para acabar con una perspectiva positiva, no puede olvidarse que la promoción y gestión de viviendas por las entidades locales constituye, en estos momentos, uno de los mecanismos de intervención más frecuentes e incisivos de las entidades locales en materia de vivienda. Esta tarea de promoción municipal se lleva a cabo, normalmente, a través de sociedades municipales, bien íntegramente públicas o mixtas, y se puede afirmar que goza en estos momentos de buena salud y que, cada vez más, los municipios asumen esta competencia como propia.

La promoción y gestión de viviendas por las entidades locales constituye, en estos momentos, uno de los mecanismos de intervención más frecuentes e incisivos de las entidades locales en materia de vivienda.

Un buen ejemplo de la actualidad de esta labor de promoción de viviendas por los municipios en encuentra en la «Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo«, que integra a más de 100 entidades públicas, municipales y autonómicas, dedicadas a la vivienda y el suelo.

4. Referencias bibliográficas

Iglesias González, F. (2022). Distribución competencial entre Estado, comunidades autónomas y entidades locales en materia de vivienda. Cuadernos de Derecho Local (QDL), 59, 35-64.

Vaquer Caballería, M. (2022). El Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda y la intervención local en la materia. Cuadernos de Derecho Local (QDL), 59, 96-117.

Velasco Caballero, F. (2014). La ley de racionalización y sostenibilidad de la Administración local en el sistema de derecho local. En M. J. Domingo Zaballos (coord.). Reforma del Régimen Local. La Ley de Racionalización y Sostenibilidad de la Administración Local: Veintitrés estudios (pp. 43-82). Pamplona: Aranzadi.

Autor/a: Felipe Iglesias González

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