{"id":4443,"date":"2025-09-03T07:30:00","date_gmt":"2025-09-03T05:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gobiernolocal.org\/acento-local\/?p=4443"},"modified":"2025-07-10T11:53:30","modified_gmt":"2025-07-10T09:53:30","slug":"mas-alla-de-la-declaracion-responsable-la-creciente-intervencion-administrativa-en-el-sector-de-las-viviendas-de-uso-turistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gobiernolocal.org\/acento-local\/mas-alla-de-la-declaracion-responsable-la-creciente-intervencion-administrativa-en-el-sector-de-las-viviendas-de-uso-turistico\/","title":{"rendered":"M\u00e1s all\u00e1 de la declaraci\u00f3n responsable: la creciente intervenci\u00f3n administrativa en el sector de las viviendas de uso tur\u00edstico"},"content":{"rendered":"\n

1. Las razones del incremento del nivel de intervenci\u00f3n administrativa en el sector<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    <\/ol>\n\n\n\n

    El sector econ\u00f3mico de las viviendas de uso tur\u00edstico est\u00e1, desde hace algunos a\u00f1os, en una expansi\u00f3n constante. Aunque dicho fen\u00f3meno pueda tener sus bondades, particularmente en t\u00e9rminos econ\u00f3micos, en los \u00faltimos tiempos, a los ojos de las instituciones y la opini\u00f3n p\u00fablica del pa\u00eds, se ha convertido en un enemigo a batir.<\/p>\n\n\n\n

    Las principales razones que explican dicha reacci\u00f3n por parte de nuestras autoridades se encuentran detalladamente justificadas en la exposici\u00f3n de motivos de uno de los textos normativos aparentemente m\u00e1s intervencionistas (por someter las viviendas de uso tur\u00edstico al r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n en determinados municipios) que se han dictado en los \u00faltimos a\u00f1os, esto es, el Decreto-ley 2\/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el r\u00e9gimen urban\u00edstico de las viviendas de uso tur\u00edstico de Catalu\u00f1a: (i) los efectos perjudiciales para el mercado de la vivienda, especialmente el relativo al alquiler residencial; y (ii) la saturaci\u00f3n tur\u00edstica que deteriora, cada vez m\u00e1s, el entorno urbano.<\/p>\n\n\n\n

    Ahora bien, el primero de los problemas mencionados, el impacto de las viviendas de uso tur\u00edstico sobre el mercado inmobiliario, es el m\u00e1s acuciante.<\/p>\n\n\n\n

    2. La viabilidad jur\u00eddica para la exigencia de autorizaciones administrativas en el sector de las viviendas de uso tur\u00edstico<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Con la finalidad de frenar el incremento de las viviendas de uso tur\u00edstico se est\u00e1 acudiendo, cada vez m\u00e1s, a las vertientes m\u00e1s duras de la intervenci\u00f3n administrativa. Tanto es as\u00ed que se han llegado a forzar los lindes de esta potestad a extremos que provocan la desfiguraci\u00f3n de algunas de sus figuras m\u00e1s elementales, como es la declaraci\u00f3n responsable.<\/p>\n\n\n\n

    En este campo, es ampliamente conocido que la Directiva de Servicios de 2006 vino para facilitar el acceso y ejercicio de las actividades privadas, proponiendo un modelo en el que se evitaba que se acudiera a uno de los mecanismos de intervenci\u00f3n administrativa m\u00e1s exigentes, como es la autorizaci\u00f3n administrativa previa. En su lugar, se apostaba por figuras de control a posteriori<\/em>, como lo son la declaraci\u00f3n responsable o la comunicaci\u00f3n previa, en las que, mediante su mera presentaci\u00f3n, el interesado puede dar comienzo a la actividad econ\u00f3mica correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    La Directiva de Servicios de 2006 vino para facilitar el acceso y ejercicio de las actividades privadas, proponiendo un modelo en el que se evitaba que se acudiera a uno de los mecanismos de intervenci\u00f3n administrativa m\u00e1s exigentes, como es la autorizaci\u00f3n administrativa previa.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Conforme a este esquema, siendo la autorizaci\u00f3n administrativa excepcional y la declaraci\u00f3n responsable la regla general, nuestro ordenamiento jur\u00eddico establece tres requisitos a\u00f1adidos para que se pueda acudir al primero de los mecanismos (arts. 3 y 5 de la LGUM): (i) que el l\u00edmite establecido a una actividad no sea discriminatorio para el prestador del servicio; (ii) que se motive la necesidad de los l\u00edmites en la salvaguarda de alguna raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general; y (iii) que cualquier l\u00edmite o requisito que se establezca est\u00e9 relacionado con la raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general, en el sentido de que se demuestre la inexistencia de otro medio menos restrictivo o distorsionador para la actividad econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

    Se puede observar que los tres requisitos giran alrededor del que se puede considerar como el m\u00e1s elemental: la raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general. Al mismo tiempo, no parece existir inconveniente en que, en el sector objeto de an\u00e1lisis, se justifique alguna raz\u00f3n de este tipo para ordenar el sector de las viviendas de uso tur\u00edstico, dado que el TJUE ha se\u00f1alado que la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento <\/em>es una raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general.<\/p>\n\n\n\n

    3. La realidad jur\u00eddica: el uso mayoritario de unas declaraciones responsables desfiguradas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Teniendo en cuenta el anterior panorama y la posibilidad de que, a pesar de ser excepcional, la normativa permita limitar el mercado de las viviendas de uso tur\u00edstico mediante f\u00f3rmulas m\u00e1s r\u00edgidas, como la autorizaci\u00f3n administrativa, la gran mayor\u00eda de regulaciones auton\u00f3micas \u2014salvo, en parte, la catalana\u2014 optan por requerir, te\u00f3ricamente, declaraciones responsables<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

    Ahora bien, la realidad jur\u00eddica demuestra que dichas declaraciones responsables, mecanismos de control ex post<\/em>, se convierten en la pr\u00e1ctica en autorizaciones administrativas encubiertas<\/em> o se acercan mucho a ellas.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    la realidad jur\u00eddica demuestra que dichas declaraciones responsables, mecanismos de control ex post<\/em>, se convierten en la pr\u00e1ctica en autorizaciones administrativas encubiertas<\/em> o se acercan mucho a ellas.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Del estudio realizado sobre las comunidades aut\u00f3nomas de Arag\u00f3n y las Islas Baleares, se puede deducir que la f\u00f3rmula que habitualmente se utiliza para ello es exigir (sobre la base de la legislaci\u00f3n sectorial), junto con la declaraci\u00f3n responsable o como parte de la documentaci\u00f3n que esta debe contener, una serie de documentaci\u00f3n, permisos o licencias adicionales que ser\u00e1n necesarias para poder iniciar la actividad econ\u00f3mica correspondiente. Esta documentaci\u00f3n adicional se puede clasificar, de forma resumida, en la siguiente:<\/p>\n\n\n\n

    a. Exigencias de planificaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica<\/em>. Una de las v\u00edas a trav\u00e9s de las cuales se han incrementado las exigencias de las declaraciones responsables en esta materia ha sido el ejercicio de las competencias, auton\u00f3micas o locales, en planificaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica. En este caso se puede traer a colaci\u00f3n el ejemplo de las Islas Baleares, en cuya legislaci\u00f3n se proclama de entrada la declaraci\u00f3n responsable como el t\u00edtulo habilitante necesario para poder acceder a la actividad econ\u00f3mica (art. 26 de la LTIB). Sin embargo, posteriormente, se introduce un fuerte matiz en esta idea, dado que el art\u00edculo 50.3 de la misma ley establece la necesidad de que, para poder presentar la declaraci\u00f3n responsable, la vivienda se encuentre en una zona apta para tal finalidad. Mientras que la declaraci\u00f3n de zona apta se podr\u00e1 llevar a cabo solo a trav\u00e9s de los instrumentos de planificaci\u00f3n territorial o urban\u00edstica a los que hace referencia la ley en su art\u00edculo 5.<\/p>\n\n\n\n

    En la pr\u00e1ctica, se est\u00e1 empoderando a las islas y a los ayuntamientos para establecer una especie de autorizaci\u00f3n general para determinadas zonas (que ser\u00e1n las declaradas como aptas), mientras que se prohibir\u00e1 la comercializaci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico fuera de esas zonas.<\/p>\n\n\n\n

    b. La intervenci\u00f3n administrativa a trav\u00e9s de la propiedad horizontal<\/em> en convergencia con el urbanismo<\/em>. En t\u00e9rminos similares, es cada vez m\u00e1s habitual que se requiera la presentaci\u00f3n de una declaraci\u00f3n responsable acerca de que los estatutos de la comunidad de propietarios no limiten o condicionen el uso tur\u00edstico de la vivienda, tal y como sucede en la normativa aragonesa. Dicho de otra manera, mediante este tipo de requisito, en realidad se est\u00e1 trasladando una capacidad cuasiautorizadora<\/em> a las propias comunidades de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

    Y aunque este panorama, por s\u00ed mismo, no pueda considerarse estrictamente una autorizaci\u00f3n administrativa, no es menos cierto que, junto con la normativa auton\u00f3mica, muchos municipios han decidido exigir, a trav\u00e9s de los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico, una autorizaci\u00f3n administrativa previa<\/em> de la comunidad de propietarios correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

    Tanto en el primero de los casos como en el segundo, se est\u00e1 trasladando el ejercicio de la autorizaci\u00f3n administrativa a un sujeto privado, en aplicaci\u00f3n del derecho privado.<\/p>\n\n\n\n

    4. Reflexi\u00f3n final: la necesidad de una revisi\u00f3n de los modelos de intervenci\u00f3n administrativa del sector<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    El auge de requisitos autorizatorios requeridos al margen de las declaraciones responsables sustrae la raz\u00f3n de ser de los instrumentos de control ex post<\/em>. Al fin y al cabo, lo que rige es la necesidad de obtener las diferentes autorizaciones administrativas (palpables o encubiertas) que se exigen por parte de las m\u00faltiples normativas sectoriales o por parte de los estatutos de las comunidades de propietarios. Ello pone de manifiesto que nos hallamos ante unos requerimientos irregulares de los mecanismos de intervenci\u00f3n administrativa autorizatorios, contrarios a la DS y a la LGUM, a pesar de que es jur\u00eddicamente viable la implantaci\u00f3n de autorizaciones administrativas siguiendo los par\u00e1metros establecidos en la mencionada normativa.<\/p>\n\n\n\n

    \n

    El auge de requisitos autorizatorios requeridos al margen de las declaraciones responsables sustrae la raz\u00f3n de ser de los instrumentos de control ex post<\/em>.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    Este post<\/em> es un extracto del art\u00edculo\u201cLa intervenci\u00f3n administrativa en el sector de las viviendas de uso tur\u00edstico: muestras de una creciente desnaturalizaci\u00f3n de las t\u00e9cnicas de control ex post<\/em>\u201d,publicado en el n\u00famero 69 de la Revista General de Derecho Administrativo.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Autor\/a: Eduard-Valentin Pavel<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    imagen: <\/em>\u00abiStock.com\/georgeclerk\/\u00bb<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    La preocupaci\u00f3n por la incesante expansi\u00f3n del fen\u00f3meno de las viviendas de uso tur\u00edstico ha provocado que el legislador y las Administraciones p\u00fablicas intervengan en el sector, generalmente con olvido de las notas esenciales de las figuras cl\u00e1sicas de esta potestad. Es el caso de la declaraci\u00f3n responsable, la cual se ha retocado de tal manera que ha llevado al desconocimiento de sus caracter\u00edsticas b\u00e1sicas, acerc\u00e1ndola, con poco respeto por el marco jur\u00eddico aplicable, a la autorizaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":4446,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"area-autor":{"item-0":{"nombre-del-autor":"Eduard-Valentin Pavel","cargo-autor":"Profesor lector de Derecho Administrativo. 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