{"id":3000,"date":"2024-02-21T07:30:00","date_gmt":"2024-02-21T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gobiernolocal.org\/acento-local\/?p=3000"},"modified":"2024-02-19T09:21:34","modified_gmt":"2024-02-19T08:21:34","slug":"objeto-y-regimen-de-funcionamiento-de-las-viviendas-de-uso-turistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gobiernolocal.org\/acento-local\/objeto-y-regimen-de-funcionamiento-de-las-viviendas-de-uso-turistico\/","title":{"rendered":"Objeto y r\u00e9gimen de funcionamiento de las viviendas de uso tur\u00edstico"},"content":{"rendered":"\n

La modalidad de alojamiento que hoy se encauza jur\u00eddicamente a trav\u00e9s de la figura de las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT) ha de ponerse en relaci\u00f3n con dos distintos modelos econ\u00f3micos que convergieron en su origen e influyeron, desde distintos puntos de vista, en su definici\u00f3n y regulaci\u00f3n actual. Las disposiciones auton\u00f3micas dictadas desde la competencia en promoci\u00f3n y ordenaci\u00f3n tur\u00edstica han debido adaptarse, as\u00ed, a las nuevas formas de prestaci\u00f3n de servicios de alojamiento derivadas de la econom\u00eda colaborativa y, adem\u00e1s, incorporar al ordenamiento sectorial el contenido y las prescripciones de la normativa liberalizadora de las actividades y los servicios econ\u00f3micos.  <\/p>\n\n\n\n

Las leyes y los decretos tur\u00edsticos han delineado y establecido unas caracter\u00edsticas o notas definitorias comunes a la mayor\u00eda de las regulaciones sobre VUT. Algunas de estas notas, sin embargo, generan a\u00fan hoy muchas dudas. As\u00ed sucede con la de la habitualidad de las cesiones, que se construye, en muchos casos, en base a presunciones ligadas a uno, dos e incluso tres criterios, cuyo cumplimiento puede exigirse, a su vez, de forma alternativa o acumulativa. El contenido que algunas disposiciones le dan acaba convirtiendo a cualquier operador en un prestador habitual y, por lo tanto, profesional y sujeto a la regulaci\u00f3n tur\u00edstica. Algo parecido sucede con la nota de la promoci\u00f3n o comercializaci\u00f3n de viviendas a trav\u00e9s de plataformas digitales como criterio para presumir no solo la mencionada habitualidad, sino la propia finalidad tur\u00edstica de la actividad, y, en definitiva, someter a intervenci\u00f3n administrativa todas las cesiones de vivienda.  <\/p>\n\n\n\n

El an\u00e1lisis del concepto de VUT y sus notas definitorias plantea dudas y algunas preguntas que no se pueden ignorar. Una de ellas es si son las VUT, en realidad, una figura v\u00e1lida para regular el alojamiento colaborativo. <\/p>\n\n\n\n

En este sentido es necesario apuntar que el principal obst\u00e1culo del marco regulador reside en la falta de par\u00e1metros claros que permitan distinguir entre el ejercicio profesional de la actividad tur\u00edstica por parte de empresas u operadores tur\u00edsticos y el ejercicio ocasional. Esto es necesario para determinar a qu\u00e9 requisitos de acceso al mercado deben ser sometidos los oferentes espor\u00e1dicos, a trav\u00e9s de la regulaci\u00f3n administrativa, en caso de ser aplicable. No puede concluirse que, con excepciones, las notas que definen el concepto de VUT establezcan umbrales adecuados y efectivos para distinguir las categor\u00edas de proveedores que pueden operar en el alojamiento colaborativo. Por lo tanto, es dif\u00edcil considerar que solo a trav\u00e9s de las VUT se pueda regular completamente este fen\u00f3meno. Las dudas que algunas disposiciones generan sobre el r\u00e9gimen aplicable afectan, adem\u00e1s, al principio de seguridad jur\u00eddica garantizado constitucionalmente.  <\/p>\n\n\n\n

En lo relativo al r\u00e9gimen de funcionamiento de la actividad, recordemos que el acceso para ejercer las VUT y la mayor\u00eda de las actividades y la prestaci\u00f3n de servicios tur\u00edsticos implica la presentaci\u00f3n de una declaraci\u00f3n responsable (DR) o comunicaci\u00f3n. Si bien estas figuras, por definici\u00f3n, no llevan aparejada la incoaci\u00f3n de un procedimiento en sentido estricto, s\u00ed son identificables en sus reg\u00edmenes tres \u201cmomentos procedimentales\u201d: el anterior a la presentaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n, el momento de la presentaci\u00f3n y el momento posterior.  <\/p>\n\n\n\n

En el momento anterior a la presentaci\u00f3n de la DR es imprescindible que el interesado se relacione con la Administraci\u00f3n municipal para la necesaria obtenci\u00f3n de t\u00edtulos habilitantes o informes, en cuanto la actividad debe desarrollarse con sujeci\u00f3n a la normativa sectorial que le es de aplicaci\u00f3n. Estos t\u00edtulos o informes orbitan en torno a tres \u00e1reas principales: construcci\u00f3n, medioambiente y urbanismo.  <\/p>\n\n\n\n

De la normativa analizada se desprende la existencia de dos grandes l\u00edmites a la actividad de las VUT: los derivados del derecho p\u00fablico, en especial de la potestad urban\u00edstica y de planificaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n municipal, y los derivados del derecho privado o de la normativa del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en cuanto las viviendas que se ubican en inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal deben incluir \u2014en la DR de inicio de actividad\u2014 una declaraci\u00f3n acerca de que los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios no proh\u00edben ni establecen restricciones del uso del inmueble al destino de VUT.    <\/p>\n\n\n\n

La eficacia de la declaraci\u00f3n de inicio de actividad presentada ante el \u00f3rgano auton\u00f3mico competente depende, entonces, de la adecuaci\u00f3n de la actividad a este previo esquema habilitante p\u00fablico y privado. Pasados unos a\u00f1os desde el dictado de los decretos reguladores de las VUT \u2014y pulidos aspectos tales como requisitos de equipamiento, duraci\u00f3n de las estancias, etc.\u2014, el terreno resbaladizo se ubica aqu\u00ed. Lo pone de manifiesto, por ejemplo, el hecho de que el centro de gravedad de las impugnaciones (de la CNMC y de distintas asociaciones relacionadas con el alojamiento colaborativo) se haya desplazado de la normativa tur\u00edstica a la urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

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La eficacia de la declaraci\u00f3n de inicio de actividad presentada ante el \u00f3rgano auton\u00f3mico competente depende de la adecuaci\u00f3n de la actividad a este previo esquema habilitante p\u00fablico y privado.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Pero no es el \u00fanico terreno resbaladizo. Hay otro que comienza a despuntar. Los decretos auton\u00f3micos \u2014a excepci\u00f3n del catal\u00e1n\u2014 prev\u00e9n que la DR que faculta el inicio de la actividad de VUT se presente ante el \u00f3rgano tur\u00edstico competente. Y aqu\u00ed surge una cuesti\u00f3n pr\u00e1ctica importante: \u00bfHa dejado de ser obligatoria la DR o comunicaci\u00f3n de inicio de actividad econ\u00f3mica ante los ayuntamientos?; \u00bflas DR auton\u00f3micas han reemplazado a las municipales? Una muestra de las dudas que genera esta supuesta sustituci\u00f3n es que comienza a surgir cierta controversia que ya ha llegado a los \u00f3rganos judiciales. <\/p>\n\n\n\n

En caso de que la normativa sobre ejercicio de actividades econ\u00f3micas prescriba una DR o comunicaci\u00f3n de inicio de actividad municipal, y la tur\u00edstica una DR, tambi\u00e9n de inicio, ante la autoridad auton\u00f3mica competente, nos encontrar\u00edamos ante un claro caso de doble imposici\u00f3n de cargas con una misma finalidad, lo cual est\u00e1 prohibido no solo por los principios de necesidad y proporcionalidad, sino tambi\u00e9n por el art\u00edculo 69.6 LPACAP.   <\/p>\n\n\n\n

En nuestra opini\u00f3n, el papel de la Administraci\u00f3n local en el r\u00e9gimen de funcionamiento de las VUT debe ser reivindicado, pues la multitud de aspectos sobre los que se deben pronunciar los ayuntamientos lo justifica ampliamente. Resultar\u00eda razonable enclavar en la Administraci\u00f3n local la competencia para recibir la comunicaci\u00f3n previa o declaraci\u00f3n responsable que faculte para el inicio de la actividad, y no desdibujar su capacidad de conocimiento y dominio sobre las actividades que se desarrollan en su \u00e1mbito territorial.<\/p>\n\n\n\n

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El papel de la Administraci\u00f3n local en el r\u00e9gimen de funcionamiento de las VUT debe ser reivindicado, pues la multitud de aspectos sobre los que se deben pronunciar los ayuntamientos lo justifica ampliamente.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Esta opci\u00f3n se antoja m\u00e1s pr\u00e1ctica, desde un punto de vista de econom\u00eda o eficiencia procedimental. Por ello, los efectos positivos en t\u00e9rminos de simplificaci\u00f3n y eliminaci\u00f3n de cargas, costes y tr\u00e1mites adicionales tanto para la Administraci\u00f3n como para los titulares de la actividad nos llevan a valorar muy positivamente la opci\u00f3n adoptada por la Administraci\u00f3n catalana, que ha eliminado la intervenci\u00f3n de la Administraci\u00f3n tur\u00edstica de la Generalitat en el tr\u00e1mite de inicio de las actividades. <\/p>\n\n\n\n

Este\u00a0post<\/em>\u00a0tiene su origen en el cap\u00edtulo que, con el t\u00edtulo: \u201cObjeto y r\u00e9gimen de funcionamiento de las viviendas de uso tur\u00edstico\u201d, se integra en el libro\u00a0Viviendas de uso tur\u00edstico. An\u00e1lisis de la situaci\u00f3n actual y propuestas para la mejora de su marco regulatorio<\/a> <\/em>(pp. 85-138), dirigido por el profesor Alejandro Rom\u00e1n M\u00e1rquez y reci\u00e9n editado por\u00a0la Fundaci\u00f3n Democracia y Gobierno Local.\u00a0 \u00a0<\/p>\n\n\n\n

Una ampliaci\u00f3n de este post<\/em> puede encontrarse, tambi\u00e9n, en Rodr\u00edguez Font, M. (2023), \u00abEl r\u00e9gimen auton\u00f3mico de habilitaci\u00f3n de viviendas para uso tur\u00edstico – Algunas propuestas de mejora regulatoria\u00bb, Cuadernos Manuel Gim\u00e9nez Abad<\/em>, 26, 53-81. Disponible en https:\/\/doi.org\/10.47919\/FMGA.CM23.0203<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Autor\/a:\u00a0Mariola Rodr\u00edguez Font<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Las regulaciones auton\u00f3micas sobre las viviendas de uso tur\u00edstico adolecen de ciertas deficiencias y disfuncionalidades. Algunas de ellas afectan al objeto mismo de la actividad, a su caracterizaci\u00f3n. Otras, a su r\u00e9gimen de funcionamiento, respecto del cual existen propuestas interesantes de mejora.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3002,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"area-autor":{"item-0":{"nombre-del-autor":"Mariola Rodr\u00edguez Font","cargo-autor":"Profesora agregada Serra i H\u00fanter de Derecho Administrativo. 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